Nhìn lại diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua, theo ông, đâu là “vấn đề nóng” nổi cộm?
Theo tôi, đó là hai vấn đề về dòng tiền và tâm lý thị trường. Thứ nhất là nguồn vốn luân chuyển trong thị trường bất động sản bị tắc nghẽn, xuất phát từ nhiều sự kiện liên tiếp xảy ra ở thị trường vốn trong nước như giới hạn room tín dụng cho bất động sản và siết điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Tâm lý thị trường cũng bị ảnh hưởng từ giữa năm 2022 trở đi, sau những biến động liên quan đến một số doanh nghiệp bất động sản lớn trong nước. Cộng với yếu tố bên ngoài không thể lường trước là lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới, nhiều doanh nghiệp bất động sản “trở tay không kịp” trong việc xoay sở dòng tiền ngắn hạn để trả nợ trái phiếu và đảm bảo tiến độ xây dựng. Tác động vĩ mô cùng lúc đó cũng khiến người mua nhà và nhà đầu tư chới với khi lãi suất tăng cao, buộc họ phải chấp nhận trả lãi tín dụng cao hoặc bán lại tài sản với mức giá không như kỳ vọng.
Ông đánh giá như thế nào về tác động của “vấn đề nóng” này đối với thị trường?
Tác động của hai vấn đề nói trên dự kiến còn kéo dài đến ít nhất quý 3 năm nay vì các vướng mắc về nguồn cung, giá bán và thanh khoản không thể giải quyết một sớm một chiều.
Khi doanh nghiệp không thể tiếp cận các kênh huy động vốn (chứng khoán, tín dụng), dòng tiền bị “đóng băng” ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xây dựng, bàn giao dự án, và nguồn cung toàn thị trường nói chung. Theo số liệu Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại triển khai trên cả nước giảm từ 1.148 dự án vào quý III/2022 xuống còn 466 dự án vào quý I cùng năm – giảm gần 60% chỉ trong 3 tháng.
Ngoài ra, các chu kỳ biến động mà thị trường trải qua chưa nhiều, dẫn đến kinh nghiệm điều hành vẫn cần phải được quan sát, học hỏi và điều chỉnh. Một yếu tố không thể không kể đến là tiềm năng tăng giá, vì thị trường mới nổi sẽ có tốc độ tăng trưởng và sức hấp thụ cao hơn so với các thị trường tiên tiến.
Có một thực tế rằng, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang thực sự khó khăn và thậm chí có doanh nghiệp đang tái cơ cấu bằng động thái bán dự án, chuyển nhượng một phần doanh nghiệp cho nhà đầu tư nước ngoài. Ông nghĩ sao về hiện tượng này?
Cần phải nói là doanh nghiệp Việt có những thế mạnh riêng, không dễ thay thế bởi các đơn vị nước ngoài. Như đã nói ở trên, thị trường bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ, chưa có nhiều sự đa dạng. Một thị trường đa dạng sẽ thúc đẩy tính cạnh tranh giữa các bên tham gia trong đó và nhờ đó sẽ sự phát triển hơn nữa. Tại Việt Nam, thị phần vẫn nghiêng về khối nội, do đó các khó khăn trên thị trường hiện nay mở ra nhiều cơ hội mới để hợp tác hơn là thâu tóm.
Theo ông, Việt Nam có cần những giải pháp “cứu” doanh nghiệp bất động sản hay cứ để diễn biến này thuận theo cơ chế vận hành của thị trường?
Theo quan sát của tôi, không có nỗ lực nào mang tên “giải cứu bất động sản” mà thực chất là các động thái của Chính phủ để hoàn thiện, ổn định nền kinh tế, trong đó có thị trường vốn và thị trường bất động sản. Các nền tảng cơ bản của Việt Nam về dân số – lao động, thu nhập – tiêu dùng khá vững, cho thấy nội lực tốt để phát triển bất động sản. Điều thị trường cần lúc này là có thêm thời gian để củng cố kinh nghiệm về cung – cầu, giá cả – lãi suất. Là trụ cột thứ ba: chính sách, tôi cho rằng Nhà nước sẽ không can thiệp quá sâu vào thị trường mà chỉ đóng vai trò giám sát, kiểm tra và thiết lập hành lang pháp lý vững chắc để các bên tham gia thị trường có “bệ đỡ” đầy đủ để tự tin hoạt động.
Đánh giá của ông, thị trường bất động sản Việt Nam khi nào sẽ bắt đầu phục hồi và đi vào quỹ đạo tăng trưởng?
Thị trường bất động sản đang trải qua điều chỉnh để tiến tới một chu kỳ mới. Cân nhắc những vấn đề về vốn – tài chính không thể giải quyết ngày một ngày hai, tôi cho rằng thị trường nhà ở có thể bắt đầu ổn định từ giữa năm 2023 trở đi. Trong khi đó, phân khúc bất động sản văn phòng, công nghiệp và bán lẻ dự báo tiếp tục tăng trưởng năm nay nhờ duy trì tiềm năng và sức hấp thụ tốt. Dự báo này khá tương đồng với các thị trường khác trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Đó là tốc độ và thời điểm ổn định, tái lập giá và hồi phục sẽ khác nhau tùy vào thị trường và phân khúc.
Tại thời điểm này, nhà đầu tư tập trung nhiều hơn vào tài sản có tính an toàn cao (tài sản phòng thủ hay tài sản cốt lõi) với các đặc điểm về chất lượng, tình trạng hoàn thành, pháp lý, cũng như khả năng tăng trị giá vốn trong dài hạn.